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房地产业营改增税收指引
根据财政部、国家税务总局发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，自2016年5月1日起，全国范围内将全面推行营业税改征增值税试点。建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等所有纳税人都将纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。下面将详细介绍房地产业营改增税收要点。
1.纳税人
根据规定，自行销售自己开发的房地产项目的企业属于增值税纳税人。增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人两类。年销售额超过500万元（含本数）的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
2.征税范围
根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》的规定，房地产业主要涉及以下税目：
（一）房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目；
（二）房地产企业出租自己开发的房地产项目（如商铺、写字楼、公寓等）适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目（不含不动产售后回租融资租赁）。
此外，以下情形不征收增值税：
（一）境外单位或个人向境内单位或个人销售完全在境外发生的服务；
（二）境外单位或个人向境内单位或个人销售完全在境外使用的无形资产；
（三）境外单位或个人向境内单位或个人出租完全在境外使用的有形动产；
（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
3.税率和征收率
房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。小规模纳税人销售、出租不动产以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。境内的购买方为境外单位和个人时，按照适用税率扣缴增值税。
从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣；而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。
4.计税方法
根据规定，增值税的计税方法包括一般计税方法和简易计税方法。
一般纳税人发生应税行为时，适用一般计税方法计算应纳税额。一般纳税人如发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计算应纳税额。但一旦选择，36个月内不得变更。
小规模纳税人发生应税行为时，适用简易计税方法计算应纳税额。
一般计税方法的应纳税额按以下公式计算：
应纳税额=当期销项税额-当期进项税额
当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
简易计税方法的应纳税额是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。计算公式为：
应纳税额=销售额×征收率
若纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法，则销售额计算公式为：
销售额=含税销售额÷(1+征收率)
5.销售额的确定
根据规定，纳税人发生应税行为所取得的全部价款和价外费用为销售额。财政部和国家税务总局有另外规定的除外。
